Les crédits pour financer un investissement locatif défiscalisant

L’investissement locatif défiscalisant est le fait d’investir dans un bien immobilier pour le mettre en location, permettant ainsi à l’investisseur d’obtenir une réduction ou une déduction d’impôt. En effet, de nombreuses lois de défiscalisation immobilière ont été mises en place par l’État afin de pousser les contribuables à investir en France tout en profitant des bénéfices qui y sont liés.

Quelques exemples d’investissements locatifs défiscalisants

Les investissements immobiliers défiscalisants sont nombreux. Parmi eux, on retrouve les investissements locatifs donnant droit à des réductions d’impôt, certains plus connus que d’autres.

La loi Pinel

La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt pour les investissements effectués durant la période du 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Les biens concernés sont les biens neufs, les biens en cours de rénovation, les biens que vous faites construire, et bien d’autres. Cette réduction est applicable selon les conditions suivantes :

• Le bien immobilier doit être loué non meublé et faire office de résidence principale
• La mise en location du bien doit avoir lieu au maximum 1 an après la fin de la construction de l’immeuble ou de son acquisition
• La durée de l’engagement de location doit au minimum être égale à 6 ans
• Le bien doit être situé dans des zones spécifiques (zones A, A bis ou B1)
• Le montant du loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds de loyer par mètre carré ainsi que les plafonds des ressources annuelles des locataires

L’investissement pour obtenir la réduction d’impôt Pinel ne doit pas dépasser deux biens immobiliers par an. Il ne doit pas non plus dépasser le plafond de 300 000€ par contribuable et par an, ainsi que 5 500€ par mètre carré de surface habitable. Pour le taux de la réduction d’impôt, il varie selon la durée de l’engagement qui peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

La loi Malraux

La loi Malraux permet aux personnes détenant des immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux selon quelques conditions. L’objectif de l’État pour cet investissement est de préserver le patrimoine architectural en France en poussant les contribuables à investir dans la restauration d’immeubles anciens. Parmi les conditions d’éligibilité à cette réduction d’impôt, on retrouve :

• Résider en France
• Être propriétaire du bien de manière directe ou par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI)
• Mettre le bien en location nue durant au minimum 9 ans, et au maximum 1 an après l’achèvement des travaux
• Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire

Le taux de la réduction d’impôt Malraux peut atteindre 30%, et varie selon deux éléments : la date à laquelle la demande du permis de construire a été faite ou celle à laquelle la déclaration de travaux a été déposée ; et la zone géographique du bien concerné.

La loi Denormandie

La loi Denormandie concerne les propriétaires de logements anciens nécessitant des rénovations ainsi que les propriétaires de local modifié pour un usage d’habitation. Les conditions d’éligibilité sont similaires à celles de la loi Malraux et de la loi Pinel :

• Mettre le bien en location nue dans un délai d’un an maximum après la fin des travaux ou l’acquisition du bien
• La mise en location du bien doit être sur une durée de 6, 9 ou 12 ans 
• Le bien doit faire office de logement principale pour le locataire
• Le montant du loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds de loyer par mètre carré ainsi que les plafonds des ressources annuelles des locataires

Le taux de la réduction d’impôt Denormandie varie selon la durée de l’engagement et peut aller jusqu’à 21% du montant du bien.

Les différents types de crédits pour un investissement locatif

Vous souhaitez obtenir un crédit pour effectuer un investissement locatif et vous ne savez pas vers quel prêt vous tourner ? On vous expose quelques exemples de prêts bancaires pour vous aider à faire un choix. Ces crédits sont valables pour le d’investissements locatifs, qu’ils soient défiscalisants ou non.

Les prêts bancaires “classiques”

Parmi les prêts bancaires, on retrouve les prêts immobiliers dits “classiques” dont le prêt amortissable et le prêt “in fine”.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est un prêt via lequel l’emprunteur rembourse le capital et les intérêts durant toute la durée du prêt sous forme de prélèvement mensuel. Le montant des intérêts, qui est assez important au début du prêt, diminue pendant toute la période du prêt. La garantie pour ce prêt est généralement l’hypothèque, le cautionnement ou encore le privilège de prêteur de deniers (PPD).

L’avantage avec ce prêt est que le montant des prélèvements est transmis à l’avance et qu’il n’y a pas de risque lié à la performance d’un éventuel placement.

Le prêt “in fine”

Le prêt “in fine” est un prêt remboursable en totalité en une seule fois à échéance du contrat. Seuls les taux d’intérêts, généralement à taux fixe, sont à régler tout au long de la durée du prêt.

Ce prêt est particulièrement indiqué pour les personnes disposant d’un patrimoine assez important car les taux d’intérêts sont fixés selon le montant du capital emprunté. Mais car c’est aussi un emprunt risqué étant donné qu’il doit être remboursé en une fois à la date fixée. Pour ce prêt, la garantie est généralement la souscription à un produit d’épargne tel qu’un contrat d’assurance vie ou un contrat de capitalisation (nantissement).

Les prêts réglementés pour un investissement locatif

On distingue deux catégories de prêts réglementés. Il y a les prêts réglementés pour financer l’achat d’une résidence principale tel que le prêt d’épargne logement, le prêt conventionné, ou encore le prêt d’accession sociale. 

Et il y a les prêts réglementés pour financer un investissement locatif, parmi lesquels on retrouve le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), le Prêt Locatif Social (PLS) et le Prêt Conventionné Locatif (PCL).

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI)

Le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) est un prêt pouvant servir à financer :

• L’achat d’un terrain et la construction d’un bien pour un usage locatif
• L’acquisition d’un bien neuf afin de le mettre en location
• L’acquisition d’un bien ancien dans le but de le rénover, sous condition que les travaux représentent plus de 15% du prix d’achat
• L’acquisition de locaux et leurs travaux dans le but de les adapter à un usage d’habitation

Pour obtenir ce prêt, l’emprunteur doit conclure une convention avec l’État entraînant des engagements liés aux conditions de location du bien. Il doit s’engager à mettre le bien en location pour une durée minimale de 9 ans à des personnes ayant des ressources inférieures au plafond de ressources des locataires. Ce prêt bénéficie d’un différé d’amortissement et les échéances de remboursement sont trimestrielles. La durée du remboursement peut atteindre jusqu’à 35 ans en zone A et B1, et jusqu’à 30 ans pour les autres zones.

Le Prêt Locatif Social (PLS)

Le PLS (Prêt Locatif Social) est un prêt réglementé par l’État pouvant servir à financer des opérations de construction ou d’acquisition (avec ou sans travaux d’amélioration) de biens immobiliers. Il peut être attribué à des personnes physiques ou morales sous certaines conditions :

• Signer une convention avec l’État pour une durée au minimum égale à celle du prêt (elle ne peut pas être inférieure à 15 ans ou supérieure à 30 ans)
• Le bien mis en location doit faire office de résidence principale pour le locataire
• Le loyer ainsi que le choix du locataire doivent être plafonné

En règle générale, ce prêt est remboursable sur 30 ans avec des échéances pouvant être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Il dispose également d’un différé d’amortissement, c’est-à-dire que durant les 2 premières années du prêt, l’emprunteur paie uniquement les intérêts.

Le Prêt Conventionné Locatif (PCL)

Le PCL (Prêt Conventionné Locatif) est un prêt réglementé via lequel l’emprunteur n’est pas dans l’obligation de signer une convention avec l’État, sauf si le prêt sert à financer la construction d’un bien neuf. Ce prêt peut donc servir à financer la construction, l’acquisition ou la remise en état d’un bien destiné à la location. Le remboursement du PCL peut durer entre 5 et 30 ans. 

Si l’emprunteur ne signe pas de convention avec l’État, il est libre de mettre le logement en location à la personne de son choix et de déterminer le montant du loyer. Cependant, il ne pourra pas bénéficier de l’aide personnalisée au logement, il aura uniquement droit à l’allocation logement (AL). Dans le cas contraire, la signature de la convention l’engage à mettre le logement en location à des personnes ayant des ressources inférieures au plafond de ressources des locataires. Il s’engage également à adapter le montant du loyer selon la situation du locataire et la localisation du bien.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier, il faut connaître votre capacité d’emprunt. Pour cela, il faut prendre en compte le taux d’intérêt du prêt, le coût de l’assurance emprunteur, la durée du prêt ainsi que le montant des mensualités de remboursement. Cette capacité d’emprunt doit représenter au maximum 35% de vos revenus. 

Il faudra ensuite contacter plusieurs établissements bancaires afin de comparer les différentes offres pour pouvoir prendre la décision la plus adaptée à votre situation financière. Une fois votre décision prise, il faudra constituer votre dossier afin de faire une demande de prêt à l’établissement bancaire choisi, puis attendre la réponse de la banque.